진주시의 원도심인 중앙지구의 본성동, 중안동, 계동, 상봉동등이, 혁신도시와 신진주역세권개발, 초장지구, 금산지구, 정촌산업단지, 평거지구 등의 개발에 따른 인구이동으로 인구가 감소하고 상권이 형성되지 않아 도심공동화 현상이 심각한 실정이다.

구도심의 공동화현상을 해결하기 위해서는 도심재개발을 위한 규제완화가 필요한 실정으로서 현재 시가지경관 및 조망권 경관지구로 건축물의 높이를 제한하고 있는 구도심의 도시계획조례를 완화하여 정주인구를 늘려야 한다는 지적이 높다.

진주시는 혁신도시와 신진주역세권개발, 정촌 산업단지, 초장, 평거지구 개발 등으로 신규주거단지와 시가지확산으로 인한 진주시 원도심 중앙지구의 인구가 분산되고 수요 감소로 정주환경이 점차 열악해지고 있어 특단의 대책이 시급한 실정이다.

이에 진주시는 원도심 낙후지역의 환경을 개선하여 주민들의 삶의 질을 개선한다며 2016년부터 도시재생뉴딜사업을 진행하고 있으나 이는 주택개량이나 소규모 주택 정비 사업에 그치고 있어 구도심에 정주인구를 머물게 하는 데는 한계가 있다는 지적이다.

구도심의 정주인구를 늘리고 상업을 활성화하기 위해서는 일반상업지역으로 지정되어 있는 구도심에 대하여, 진주시가 도시계획조례로 조망권 경관지구로 제한하고 있는 높이제한 24m이하를 완화하여 민간 투자자본을 유치하여 직주근접이 가능한 주상복합건축물을 공급하여 주거와 문화가 상존하는 상업시설로 개발하는 적극적인 조치가 필요한 실정이다.